Сделки с имуществом

Содержание

Договор купли-продажи, дарения, мены недвижимости.Риски при заключении договора

Сделки с имуществом
особенности сделок с недвижимостью

Под недвижимостью понимается такие предметы, которые прочно связаны с землей. В гражданском законодательстве для отграничения недвижимых вещей установлен следующий критерий – такие объекты невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению.

К ним относятся в первую очередь земельные участки, здания (в т.ч. недостроенные) и их части. Особую категорию недвижимых вещей составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Необходимость государственной регистрации таких объектов – одна из их отличительных черт.

Оборот недвижимости контролируется государством. Возможно установление ограничений обороноспособности отдельных видов недвижимости (чаще земельных участков определённого назначения, объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании).

При это недвижимое имущество может быть предметом большого числа гражданско-правовых договоров.

Все сделки с недвижимостью можно подразделить на две группы в зависимости от того, связаны они с переходом права собственности на недвижимость к другому лицу либо не связаны.

Соответственно, к первой группе относятся такие сделки как купли-продажи, мены, дарения, ренты. Первые будут рассмотрены подробнее как встречающиеся наиболее часто.

Сделки с недвижимостью должны соответствовать общим требованиям, которые законодательство предъявляет ко всем сделкам:

– содержание сделки не должно противоречить закону;

– лица, вступающие в сделку, должны обладать способностью к участию в ней;

– волеизъявление стороны сделки должно соответствовать его действительной воле;

– волеизъявление должно быть совершено в форме, предусмотренной законом для данной сделки.

сделки. В чем состоят обязательства сторон по договору (предмет которого недвижимость)?

продавец обязуется передать имущество в собственность другой стороне – покупателю за определенную плату, а покупатель обязуется это имущество принять

даритель обязуется безвозмездно передать в собственность одаряемому недвижимое имущество

каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно имущество в обмен на другое

(обмениваться могут различные виды имущества, но не деньги)

Стороны сделки. По договорам купли-продажи, мены и дарения происходит передача права собственности, а значит лицо, передающее по такому договору недвижимое имущество должно быть его собственником. При этом, как уже было отмечено, право собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации в Росреестре, а сведения о праве собственности вносятся в единый реестр (ЕГРН).

Форма сделки. Сделки с недвижимостью требуют обязательной письменной формы, а при ее несоблюдении такие сделки недействительны. Как правило, такой договор должен составляться в виде единого документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что допустимо при заключении многих иных письменных сделок).

Более того, договоры купли-продажи, мены или дарения недвижимости подлежат государственной регистрации, осуществляемой также Росреестром. Зарегистрировать сделку можно обратившись в лично территориальные органы Росреестра или в МФЦ, либо подав документы по почте или в электронном виде (через сайт Росреестра).

Юридические последствия такой сделки наступают с момента ее государственной регистрации. В случае с договорами купли-продажи и дарения регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка.

В случае же с договором мены регистрировать сделку не нужно, регистрируется лишь факт перехода права на основании заключенного сторонами договора.

Размер госпошлины за регистрацию составляет: для физических лиц – 2 000 рублей, для юридических – 22 000 рублей Пошлина за регистрацию прав на земельный участок сельхозназначения: 350 рублей.

В особых случаях перед государственной регистрацией может потребоваться нотариальное удостоверение сделки:

Дарение

– дарение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;

– дарение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (за исключением долей в праве общей собственности на приватизированный земельный участок из земель с/х назначения);

– договор дарения жилого помещения при отправке его на регистрацию почтой.

Мена

– отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или ограниченно дееспособному гражданину;

– сделки по отчуждению доли в праве общей собственности (кроме земельных долей, договоров, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве).

Сроки регистрации:

– 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром

– 9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ).

Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов:

– 3 рабочих дня при обращении в Росреестр

– 1 рабочий день – для документов, поступивших в электронной форме

– 5 рабочих дней при обращении через МФЦ.

Риски в сделках с недвижимостью

Признание сделки незаключенной.

Если стороны (умышленно или по неосторожности) при заключении сделки не соблюли требования закона к ее содержанию, такая сделка может быть признана незаключенной.

Основанием для этого может стать отсутствие в договоре необходимых существенных условий (то есть таких, без согласования которых сторонами сделка, согласно закону, состоятся не может).

К существенным условиям относятся:

Купля-продажа

Дарение

Мена

– предмет договора

– цена

– предмет

– предмет

Отчуждение имущества несобственником. Лицо, не являющееся собственником имущества, не может передать такое право другому лицу.

При этом, приобретатель недвижимости должен сам удостовериться в наличии у продавца права на отчуждение недвижимости, что подтвердить его добросовестность.

Добросовестным является приобретатель, не знавший и тот, кто не должен был знать о том, что продавец не имел права отчуждать недвижимое имущество, поскольку не являлся собственником имущества.

Добросовестность дает приобретателю недвижимости определенную защиты от притязаний на это имущество других лиц (а иногда и настоящего собственника), поскольку Гражданским Кодексом установлено, что имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя.

Кроме того, отчуждение имущества лицом, не имевшим на то правовых оснований, может стать основанием для признания сделки недействительной (например, продажа имущества компании, лицом не уполномоченным на совершение таких сделок, а также отчуждение общего имущества одним из супругов, без согласия на это другого). Недействительность сделки может наступить и в других случаях, которые перечислены в Гражданском Кодексе.

Обременения имущества. Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения прав на это имущество иных лиц, возникших у них до перехода права собственности (например, по договорам аренды или залога).

Приобретатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной.

К обременениям следует отнести также риск возможного ареста объекта (суд или приставами) по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

С целью минимизации указанных рисков при заключении сделки приобретателю следует запрашивать выписку из ЕГРН по приобретаемому объекту (для жилой недвижимости – также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии об отсутствии обременений в отношении объекта.

Также сторонам сделки следует обратить внимание на вопросы налогообложения при совершении сделок с недвижимостью.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5f71bec537592c081ffdb799/dogovor-kupliprodaji-dareniia-meny-nedvijimostiriski-pri-zakliuchenii-dogovora-5f71c521df292d1109411fac

Виды сделок с недвижимостью

Сделки с имуществом

В целостном контексте Гражданско-правовых отношений выделяется способ перехода прав на объекты в результате имущественных соглашений.

Она регламентирована главой 9 ГК РФ. Рынок недвижимости подвержен этому типу отношений.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Понятие действительных сделок в гражданском праве

Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.

Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.

Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.

Недействительные прецеденты делят на виды:

  1. Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
  2. Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.

Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

Последствия ожидаемы для обеих сторон и планируются ими. Действительные сделки многочисленны, что делит их на виды и подвиды, по различию характерных свойств.

Действительные сделки

Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:

  1. По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
  2. По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
  3. По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
  4. В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
  5. По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
  6. По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
  7. По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.

Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.

Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.

Субъект волеизъявляет собственное участие в имущественной процедуре, направленной на управление объектом.

Основные виды сделок с недвижимостью

Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.

Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.

Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:

В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.

Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.

Договоры и односторонние сделки

Субъектом договорных отношений признаются стороны, участвующие в принятии совместного решения в отношении конкретного объекта недвижимости. Если в процедуре участвует две или более, сторон, правоотношения оформляют договором (с.154 ГК РФ).

Договор даёт право считать сделку состоявшейся и провоцирует наступление правовых последствий, цели которых определились при планировании. Отношения, возникающие при его составлении, ориентированы на условия рынка и характер законодательного регламента. Кроме того они различаются по виду имущественной процедуры, совершаемой в отношении объекта.

Договор составляется в зависимости от целей сторон. Если одна сторона покупает объект, договор укладывается в рамки купли-продажи. В этом случае взамен возникновения права на владение объектом, покупатель передаёт обозначенную соглашением денежную сумму.

Мена требует предоставить взамен равноценный объект или компенсировать разницу в цене между объектами, в денежном выражении.

Дарение происходит односторонне, в адрес одаряемого лица. Но этот вид отношений оформляется договором, так как одаряемый субъект, хоть и пассивно, но участвует в процессе. Его волеизъявление допустимо выражать в отказе от подписания дарственной. Принятие имущества в дар – вид двусторонних отношений.

Аренда, ссуда, рента, тоже оформляются договором. Если одна сторона представлена несколькими физическими (юридическими) лицами, договор становится многосторонним. При этом правовая основа остаётся неизменной, равной двустороннему соглашению.

Особняком стоят в этой цепочке имущественных действий односторонние сделки, которые определены как завещания.

Здесь изъявляется непосредственная воля одной стороны, переданная через доверенное лицо – нотариуса или душеприказчика.

Способы имущественных правоотношений чаще носят возмездный характер. Субъекты взаимодействия обмениваются юридически значимыми ценностями.

В обмен на объект недвижимости передаются:

  • денежные средства;
  • другой объект или равноценное имущество;
  • оказываемые услуги;
  • совокупность таковых.

Безвозмездны дарение и ссуда. Эти условия становятся базовыми для данного вида соглашений. При их не исполнении, правовая основа сделки становится ничтожной. К этому виду правоотношений можно было бы отнести и завещание. Но это будет не совсем верно. Ведь при завещании субъект, вступающий в наследство, наследует также неисполненные обязательства наследодателя.

Иногда принимает к исполнению непосредственный завещательный отказ.

Это говорит о критериях, по которым наследование стоит отнести к возмездным способам отношений.

Консенсуальные и реальные

Соглашения, которые вступают в силу после подписания сторонами в режиме реального времени, установленного датой в положении контракта, называются реальными.

Это стандартные виды процедур, которые поэтапно передают имущественные права от одного владельца к другому. Этапами здесь становятся юридические действия, продвигающие процессы прекращения и возникновения прав на недвижимость между взаимодействующими субъектами.

Завершающим этапом становится внесение записи о проведённом инциденте в Государственный кадастр недвижимости (ГКН), после которого допускается распоряжение переданным имуществом.

Консенсуальные отношения определены не реальными временными рамками с достоверно установленной датой, а событием, которое неизвестно когда произойдёт.

При этом достоверно, что обозначенное событие произойдёт без сомнения. Ярким примером выступают завещания, которые назначают передачу имущества на момент смерти завещателя.

К такому типу сделок относят аренду, ссуду или ренту, если стороны вправе прервать в связи со смертью одного участника, либо путём переуступки права. Их допустимо составлять на период длительного отсутствия, владельцев недвижимости или регламентировать интересами третьих лиц, которые связаны с объективными причинами.

К консенсуальным правоотношениям прибегают при составлении брачных контрактов. Некоторые способы составления дарственных на недвижимость допускают их передачу к моменту свадьбы или рождения наследника.

Если дарственная составляется в адрес малолетнего ребёнка, допуская вступление в силу в момент наступления возрастной дееспособности, она не несёт консенсуального характера. День наступления 18 (14-16) лет требуется высчитать достоверно и включить в срок действия дарственной, отодвинув её вступление в силу на дату восемнадцатилетния одаряемого лица (см. Жилье на ребенка).

Каузальные и абстрактные

Для проведения каузальной имущественной процедуры потребуется некая юридическая причина, прецедент, который мотивирует субъект на правовое взаимодействие с объектом недвижимости.

Причина совершения сделки – её цель, что допускает ряд действий, требуемых для достижения цели.

Каузальные отношения возникают всегда, когда соглашение гарантирует передачу конкретного объекта недвижимости в результате отчуждения от владельца.

Рынку недвижимости свойственны и такие виды контрактов, которые не приводят к непосредственному владению объектом. К таковым относят договор переуступки прав собственности в долевом строительстве. В данном случае отсутствует объект, передаваемый лицу, но правоотношения в его адрес уже состоялись.

При переуступке или соглашении цессии, в сторону заинтересованных лиц, переходят лишь права на абстрактный, не существующий в рамках реального времени, объект.

Обычные и условные

Обычные гражданско-правовые взаимоотношения сторон безусловны. При составлении контракта или завещания имущество передаётся при непосредственном исполнении обязательств. Они сформулированы сторонами и вписаны в соответствующих пунктах.

Сама процедура основана на исполнении оговорённых условий. Главное требование – определение даты происхождения события и этапов проведения процедуры.

Условный характер прецедент приобретает, когда исполнение обозначенных положений попадает в зависимость от представленных в соглашении объективных условий.

В отличие от каузального договора, условия предусматриваются с большой долей вероятности, но не констатируются в качестве абсолютных.

К таковым относят договора долевого строительства (ДДУ), возведение новостроек членами кооператива. Целесообразно рассматривать в этом контексте ипотечные соглашения и иные виды кредитования, когда недвижимость остаётся в залоге до момента погашения долга.

Хотя здесь устанавливается предполагаемая дата расчёта с инвестором, событие погашения долга является планируемым, желанным, но достоверно не регламентируемым. С определённой долей вероятности оно может не произойти, что отменит передачу права собственности в сторону должника.

Срочные и бессрочные

Если речь идёт об аренде, ссуде или ренте, предполагается указание сроков действия контракта. В противном случае требуется указать, что контракт действует бессрочно. Без определения этого положения, документ не будет признан в качестве действительного.

Срочное соглашение – аренда в течение трёх лет (или иное), не требует непременного расторжения по окончании срока действия.

Если оно не расторгнуто в момент завершения срока, то взаимодействие сторон остаётся в силе и пролонгируется на тот же период. Не говорит это и о том, что его недопустимо расторгнуть раньше. По согласию сторон или через суд, оно аннулируется в любое время, при соблюдении норм передачи недвижимости владельцу.

Бессрочные соглашения не имеют в виду пожизненное использование недвижимости, но допускают его. Они утрачивают силу на определённых условиях, специально обозначенных в положении о допустимости и условиях расторжения, фиксируя их конкретным пунктом.

Многообразие вариантов взаимодействия субъектов на рынке недвижимости, продиктовано фактом неоднозначности функционирования данного рынка.

Гражданско-правовые отношения позволяют использовать виды взаимодействий в качестве юридического инструмента, детально прорабатывающего нюансы конкретной ситуации.

Источник: https://myestate.club/sdelki/vidy-sdelok-s-nedvizhimostyu.html

Понятие, основные виды и особенности сделок с объектом недвижимости

Сделки с имуществом

Выделяют несколько видов гражданско‑правовых сделок с недвижимостью: купля‑продажа, мена, дарение, отчуждение под ренту, отчуждение в результате участия в создании имущества юридического лица, передача в аренду, передача в безвозмездное пользование (договор ссуды), передача в управление, передача в качестве вклада в совместную деятельность по договору простого товарищества, залог (ипотека).

Данный перечень не содержит всех сделок с недвижимостью, поскольку существует отдельный ряд сделок, так или иначе связанных с недвижимостью (лизинг, договор об установлении сервитута, договор долевого участия в финансировании строительства, а также группа посреднических сделок).

Понятие и особенности сделок с недвижимостью

Вышеперечисленные сделки разделяют на три группы:

  • сделки, осуществляемые с целью отчуждения недвижимого имущества (купля‑продажа, мена, дарение, договор ренты, участие в создании имущества юридического лица);
  • сделки, осуществляемые с целью передачи недвижимого имущества во владение, пользование, управление (аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление, договор простого товарищества);
  • другие сделки (установление сервитута, ипотека и т. д.);
  • сделки, осуществляемые с целью отчуждения земельных участков.

Земля и другие природные ресурсы могут подлежать отчуждению в пользу другого лица или передаваться ему другими способами в соответствии с законами о земле и других природных ресурсах. Однако существуют земельные участки, не подлежащие продаже, в число которых входят:

  • земли общего пользования в населенных пунктах. Данные объекты могут быть сданы в краткосрочную аренду;
  • земли оздоровительного, исторического и культурного назначения;
  • земли заповедников, национальных природных парков, памятников природы и ботанических садов;
  • земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;
  • земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.

Помимо перечисленного выше, недопустимыми являются сделки с земельными участками при условии, что они влекут за собой нарушение градостроительных, экологических, противопожарных, санитарных и других специальных требований. Недопустимой также считается невозможность соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

Договор купли‑продажи

Наиболее распространенной сделкой, совершаемой с целью приобретения и отчуждения имущества, является договор купли‑продажи. Именно договор купли‑продажи используется при совершении альтернативных сделок (сделка по продаже квартиры с одновременной покупкой другой квартиры).

Договор купли‑продажи осуществляется путем оформления единого документа и подписания его участвующими сторонами. В зависимости от желания сторон данный документ может быть оформлен нотариально. Объектом купли‑продажи может выступать как изолированное жилое помещение, так и какая‑либо его часть, находящаяся в общей долевой собственности.

Договор купли‑продажи обязательно должен быть зарегистрирован в органе юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на недвижимость переходит от одного собственника к другому в момент государственной регистрации сделки.

Договор купли‑продажи, не прошедший государственную регистрацию, не считается заключенным и не влечет за собой никаких юридических последствий.

Расчет между сторонами договора купли‑продажи производится как при подписании договора, так и после его регистрации, что оговорено в самом договоре.

Одним из обязательных условий договора купли‑продажи является составление передаточного акта, подтверждающего исполнение обязательств обеими сторонами. В большинстве случаев передаточный акт составляется в момент передачи недвижимости новому собственнику.

Этот документ обязательно потребуется новому собственнику в случае повторной передачи собственности.

В договоре купли‑продажи обязательно должны быть указаны данные, позволяющие безошибочно установить, какое жилое помещение подлежит передаче покупателю (адрес жилого помещения, его площадь, благоустроенность и другие показатели, которые подтверждаются собственником справкой из БТИ).

В случае отсутствия конкретных данных в договоре он не может считаться заключенным. Договор также не может быть заключен без указания согласованной сторонами цены.

При заключении договора купли‑продажи специалисты рекомендуют указывать реальную сумму сделки, поскольку только это обстоятельство может являться гарантией возврата денег в случае принудительного расторжения договора. Какая бы сумма ни была уплачена при покупке квартиры, возвращена будет та, что указана в договоре, все остальные документы являются косвенными доказательствами и, как правило, не принимаются во внимание в суде.

В договоре обязательно должны быть указаны лица, проживающие в продаваемом жилом помещении и сохраняющие право пользования жильем после его продажи. В данном случае имеются в виду члены семьи и бывшие члены семьи собственника квартиры, которые проживают и зарегистрированы по месту жительства в продаваемой квартире.

Обмен и мена

С точки зрения цели, с которой совершаются обмен и мена, принципиальной разницы между этими понятиями нет. Разница наблюдается лишь в том случае, когда встает вопрос о праве на обмениваемую недвижимость. Если недвижимость является собственностью участников сделки, они заключают договор мены.

В случае если одна из обмениваемых квартир (или обе) не приватизирована и является собственностью владельца на основании договора социального найма, совершение обменной сделки регистрируется договором обмена. Договор мены регламентируется ГК РФ, а договор обмена – нормами жилищного законодательства.

Договор мены объектов жилых помещений

Следует отметить, что договор мены появился раньше, чем договор купли‑продажи, однако законодательное признание получил гораздо позднее.

Договор мены был актуален в условиях натурального хозяйства, однако с появлением денег и развитием торговли ему на смену пришла купля‑продажа.

С точки зрения политэкономии купля‑продажа может также рассматриваться как мена, поскольку при этом происходит обмен вещей на деньги.

В соответствии с договором его участники обязаны передать друг другу в собственность определенные вещи, при этом одна сторона, приобретая вещь в собственность, не платит покупную цену в деньгах, а отдает взамен другую вещь.

Таким образом, оба участника договора являются одновременно и продавцами (в отношении товара, который они обязуются передать друг другу), и покупателями (в отношении товара, который они обязуются принять в обмен).

Следовательно, к договору мены применяются правила о договоре купли‑продажи (при условии если это соответствует существу отношений мены).

Объект договора мены – недвижимое имущество, в том числе и земельные участки. Следует учитывать, что объектом мены может выступать лишь имущество, находящееся у отчуждающего его лица либо в собственности, либо на правах хозяйственного ведения. В противном случае имущество сначала должно быть приобретено у третьего лица.

По этой причине не может классифицироваться как сделка мены договор обмена жилых помещений между нанимателями, а не собственниками. В этом случае происходит взаимная передача не только их прав, но и обязанностей, которые, по существу, не могут являться предметом сделки мены.

Вышеописанный договор представляет собой самостоятельную разновидность гражданско‑правовых договоров.

Мена представляет собой договор между собственниками, а обмен – договор между нанимателями или нанимателем и собственником.

В том случае, если в договоре мены нет указания на цену или сравнительную стоимость обмениваемых объектов недвижимости, они признаются равноценными.

Таким образом, все расходы по исполнению договора (в том числе по передаче и принятию обмениваемых объектов) возлагаются на ту сторону, которая в данной ситуации несет соответствующие обязанности (обязанности продавца по передаче товара и обязанности покупателя по принятию товара). В отдельных случаях договор мены предусматривает возложение данных обязанностей на одного из участников договора.

По закону как сделка мены классифицируется и та ситуация, при которой обмениваемые товары неравноценны. В этом случае сторона, предоставляющая для обмена товар меньшей стоимости, обязуется выплатить другой стороне сумму разницы в ценах обмениваемых товаров.

Обмен товара по данному договору не всегда является одновременным. Иногда по условиям договора одна сторона должна предоставить обмениваемый товар раньше, чем другая.

В этом случае исполнение обязанности по передаче товара той стороной, для которой установлен более поздний строк передачи объекта, совершается по правилам о встречном исполнении обязательств.

Что касается перехода прав собственности на обмениваемые товары, он происходит лишь после того, как обеими сторонами выполнены обязательства по передаче товаров. Таким образом не допускается ситуация, при которой сторона, получившая товар первой, приобретает право собственности на него, не выполнив встречных обязательств по передаче товара другой стороне.

Следует учитывать, что, в отличие от сделок купли‑продажи, приобретение в собственность недвижимости на основании договора мены не уменьшает совокупного дохода. Иными словами, если в соответствии с договором мены произведен обмен неравноценными товарами, участник договора, получивший доплату, должен включить ее в налогооблагаемый доход (в полном объеме).

Договор обмена объектов жилых помещений

Как известно, договор обмена до последнего времени классифицировался как способ обмена жилья, составляющего государственный жилищный фонд или принадлежащего ЖСК.

При этом соглашение влечет за собой лишь изменение договора найма жилья – перемену лиц, исполняющих обязательство.

В настоящее время данная форма сделки считается устаревшей, поскольку произошло значительное увеличение количества собственников жилых помещений.

Договор обмена регистрируется в государственном обменном бюро. В данном случае в качестве основания для вселения нового владельца в квартиру является обменный ордер, который выдается уполномоченной государственной организацией. Разумеется, обмен возможен только при условии согласия собственника жилого фонда.

Субъектами договора могут являться лица, владеющие и использующие жилые помещения в соответствии с различными правовыми основаниями. В их число входят:

  • наниматели жилых помещений, проживающие в соответствии с договором социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (в том числе и отсутствующих);
  • наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора коммерческого найма;
  • члены жилищно‑строительных кооперативов, не выплачивающие паевые взносы, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (включая отсутствующих) и разрешения представителей местного самоуправления и правления кооператива;
  • собственники жилых помещений при условии, что другой стороной договора является наниматель.

Договор дарения

Дарение относят к отдельному виду сделок с недвижимым имуществом, поскольку данная операция является безвозмездным договором и, соответственно, характеризуется своей спецификой.

С точки зрения рыночной экономики операции по дарению стоят особняком, поскольку их характер не соответствует специфике рыночных отношений.

Несмотря на это обстоятельство договор дарения является одной из наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии с главой 32 ГК РФ «по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».

Следует учитывать, что дарение является договором, предусматривающим согласие одаряемого на принятие дара. Наряду с этим дарение – договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности, а соответственно, он может считаться односторонним.

Основной особенностью договора дарения, определяющей его юридическую специфику, является безвозмездный характер отношений участников.

Именно этой особенностью объясняются ограничение ответственности дарителя за какие‑либо недостатки подаренного имущества, ограничение дарения, а также право дарителя на отмену дарения и реституцию дара.

Как говорилось выше, безвозмездные отношения договора дарения являются исключением для имущественного оборота, поэтому в случае сомнений в качестве отношений они признаются возмездными до тех пор, пока не будет доказан их безвозмездный характер. Договор дарения недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

Как вы уже, наверное, поняли, сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Для заключения договора дарения даритель должен быть либо собственником вещи, либо владеть ею на основании иного вещного права. Таким образом, даритель вещи должен быть ее законным правообладателем.

По определенным причинам законодательством предусмотрен круг лиц, которые не могут выступать в качестве дарителя:

  • малолетние и несовершеннолетние граждане;
  • юридические лица, не являющиеся собственниками недвижимости, при отсутствии согласия собственника‑учредителя, а также в случае если одаряемым является коммерческая организация;
  • государство и муниципальные образования;
  • коммерческие организации (между собой);
  • даритель, зависимый от одаряемого.

Что касается ограничения круга лиц, которые могут выступать в качестве одаряемых, его не существует.

В качестве предмета договора дарения (как и договора купли‑продажи) может выступать только конкретное жилое помещение, основные характеристики которого должны быть указаны в договоре. Данная сделка совершается в письменной форме и для нее не требуется нотариального удостоверения. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации сделки.

Источник: https://nedvigimost-i-financi.ru/pokupka-i-prodazha-kvartiry/ponyatie-osnovnye-vidy-i-osobennosti-sdelok-s-obektom-nedvizhimosti/

Сделки с имуществом | Юрведо

Сделки с имуществом

Сделки с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение), согласно нормам ст. 550 Гражданского кодекса Р.Ф.

должны совершаться в письменной форме — простой или нотариальной, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

По желанию сторон, сделка может быть совершена нотариально, однако, в таком случае, следует понимать о правоых последствиях и возможных вариантах решения споров.

В течении длительного периода времени юристы по недвижимости, адвокаты по недвижимости нашей компании оказывают услуги по комплексному юридическому сопровождению сделок любой формы с объектами движимого и недвижимого имущества физических лиц

В данной области накоплен большой опыт, сформированы определенные деловые взаимоотношения в различных инстанциях, что позволяет специалистам нашей компании в максимально короткое время и наиболее достоверно проверить любой объект невижимости и обеспечить юридическую чистоту сделки.

Где регистрировать сделку с недвижимостью?

Есть лишь одна организация, занимающаяся регистрацией сделок с домами и квартирами – это Федеральная регистрационная служба (Росреестр).

В территориальное отделение Росреестра в той области, где находится объект недвижимости, либо в местный отдел МФЦ следует подавать пакет документов, необходимый для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Предпочитительнее обратиться в МФЦ, нежели визит в отделение Росреестра, так как в МФЦ предоставляется более полный перечень услуг: прямо в МФЦ можно оплатить государственную пошлину и обратиться к специалистам для получения услуг по проверки подлинности документов. Росреестр подобных услуг не оказывают.

Какие документы необходимы для регистрации

  • Паспорт Р.Ф.
  • Квитанция об оплате госпошлины
  • Технический паспорт объекта наследования (при отсутствии может быть заменен планом объекта)
  • Свидетельство о праве наследования
  • Выписку из домовой книги

Также потребуется письменное согласие супруга(и), если на момент регистрации наследник находится в браке.

Законом устанавлены определенные требования в отношении договоров купли-продажи недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит регистрации, иначе сделка будет считаться ничтожной – ст. 165 Гражданского Кодекса. Незарегистрированный договор — не дает оснований для возникновения каких-либо обязанностей (например, передачи имущества).

Сделка будет считаться зарегистрированной с момента внесения новых данных в ЕГРП. Регистрация подтверждается специальным штампом, проставляемым на договоре, с текстом «Произведена государственная регистрация сделки». Регистрация в Росреестре длится 15 — 30 дней, после чего можно получить выписку ЕГРП.

Когда регистрация обязательна

Cделки, подлежащие государственной регистрации, можно условно классифицировать на 3 группы:

Cделки купли-продажи и мены жилой недвижимости, а также договора дарения и аренды недвижимости с последующим выкупом. При таких сделках с недвижимостью происходят 2 регистрационных действия: регистрация самой сделки и регистрация права собственности приобретателя.

Например, договор аренды юридическими лицами, долгосрочной аренды физическими лицами (на срок свыше года), субаренды, безвозмездного пользования, а также передача имущества в залог кредитору. В отличие от сделок с отчуждением происходит всего одно регистрационное действие – регистрация недвижимости.

Подобные сделки с недвижимостью заключаются, чтобы изменить или расторгнуть ранее зарегистрированные. Акцессорными сделками являются уступка требований и перевод долга по зарегистрированным сделкам, соглашение о новации обязательства, отказ гражданина принять имущество в дар.

Юрист по недвижимости предлагает

  • Развернутую юридическую консультацию по вопросам сделки с недвижимостью
  • Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
  • Воспользоваться отдельными юридическими услугами на любом этапе совершения сделки
  • Оценка объекта движимого и недвижимого имущества

В случае,если вы планируете приобрести недвижимость у застройщика – мы обратим внимание на его репутацию, надежность, выполнение намеченных программ и сдачу объектов в срок, качество взаимодействия с посредническими организациями.

В случае,если вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке – мы уделим особое внимание чистоте сделки, проверке продавца/покупателя, определение правомочности и дееспособности сторон, истории объекта недвижимого имущества.

Юридическое сопровождение сделок включает в себя

    • Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость
    • Получение информации о недвижимости из альтернативных источников
    • Проверка полномочий сторон
    • Проверка на предмет возможных обременений недвижимости и правопритензий
    • Выявление споров и судебных разбирательств по поводу объекта недвижимости
    • Выдача заключения о юридической чистоте объекта недвижимости
    • Разработка схемы сделки
    • Выработка переговорной позиции
    • Согласование условий проведения сделки
    • Содействие в выборе банка
    • Согласование с банком даты и времени сделки
    • Экспертиза пакета документов по сделке
    • Согласование и подписание протокола разногласий
    • Внечение изменений в договора
    • Бронирование ячейки
    • Бронирование комнаты переговоров
    • Консультирование клиента по вопросам взаиморасчетов между сторонами
    • Удостоверение личности сторон
    • Проверка полномочий сторон, участвующих в сделке
    • Экспертиза документов перед подписанием, на предмет соответствия их последней согласованной редакции
    • Сверка оригиналов документов с копиями
    • Консультирование и помощь в принятии решений по вопросам, возникшим непосредственно при подписании сделки
    • Экспертиза на месте иных документов, предоставленных непосредственно при заключении сделки
    • Организация встречи в банке участников сделки для обмена документами, ключами,..(когда подобные условия согласованы сторонами)
    • Проверка документов, являющихся основанием для вскрытия банковской ячейки
    • Проверка соблюдения всех условий, необходимых для вскрытия банковской ячейки
    • Проверка документов изымаемых из банковской ячейки
    • Формирования пакета документов, необходимых для представления в соответствующий регистрирующий орган, для регистрации прав на объект
    • Представление сформированного пакета документов в соответствующий регистрирующий орган
    • Получение в регистрирующем органе свидетельства о праве собственности и договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации права собственности

Источник: https://www.urvedo.ru/sdelki-s-imushhestvom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.